Bokföring vid försäljning av bostadsrätt, lägenhet eller villa

Jag har nyss sålt min lägenhet och funderar lite på hur man ska bokföra detta.

Lägenheten ligger som en tillgång med värdet som jag köpte den för. Alla utgifter jag haft för renovering av den ligger i en egen utgiftskategori.

  • Hur hanterar man bäst de utgifter man haft i samband med försäljningen (mäklare, flyttstäd mm)?Lägger man det som separata utgifter eller är det lättare att räkna av det från summan som man fått betalt?
  • Hur tänker man kring skatten på vinsten (som ju inte kommer med förrän i nästa års deklaration)?
  • Hur skulle ni göra med värdet på tillgången? Justera upp det till försäljningspriset dagen för försäljningen eller dela upp ökningen över åren jag haft den?

Så här gjorde jag när jag sålde lgh förra året:

  • Lade alla utgifter precis så som de faktiskt gjordes. Dvs betalade jag fakturan för flyttstäd från mitt lönekonto, och hemnetkostnaden med kreditkort. Mäklaren tog sina pengar från köparnas handpenning, etc. Mycket av detta hamnade i utgiftskategorin för boende bara, utan krusiduller. Vad gäller inkomster/utgifter så jämnar det ju ändå ut sig i slutändan.
  • Jag gjorde ingenting alls med skatten, vinsten blev rätt modest så jag fick ändå återbäring i år (så då är det en utgift i år). För de som gillar att hantera allting innan skatt i Spirecta så kanske det är annorlunda, men jag är inte en av dem.
  • Brydde mig inte om att retroaktivt justera värderingen. Dvs det blev en plötslig “inkomst” i kategorin Värdeökning - Bostad på 150k. Eftersom det blev en stor utgift (mäklararvode+hemnet) samma månad så såg det inte helgalet ut i balansen. Känn efter själv om du ser en vinning i att kunna se din bostads ungefärliga värdeökning i januari 2021, och om det kommer tillföra dig något i framtiden.
    Jag kan tycka det handlar lite om det mentala också. Visste man inte för ett år sedan att ens bostads värde var flera hundra tusen högre än man trodde, är det rättvisande att bokföra det så?

Jag försöker göra klart 2022 och har fortfarande lite lösa trådar sen lägenhetsförsäljningen att reda ut…
Så här har jag gjort hittills:

  • Jag skapade en egen utgiftskategori för alla kostnader jag haft pga flytten. Dvs mäklararvode, avgifter för lösen och nyteckning av lån, dubbla hyror, flyttstäd, adressändring mm.
  • Jag la in hela värdeökningen den dagen jag fick in handpenningen på mitt konto (skulle egentligen kanske varit dagen vi skrev kontraktet)
  • Den mottagna handpenningen la jag upp som en skuld (enligt denna diskussion Bokföra handpenning till ny bostad?)
  • På överlåtelsedagen drog jag handpenningens värde från bostadens värde för att nolla handpenningsskullden. Det som var kvar av bostadens värde flyttades sedan över på mitt bankkonto.

Så här långt stämmer det bra!
Men… Hur gör jag med skatten?
Den ska ju inte betalas in förrän detta året (och jag vet inte summan än) men jag tycker ju att det känns som den borde finnas med. Som en skuld på något vis?
Eller är jag helt ute och cyklar?

Helt rätt. Du kan lägga upp en skuld som heter “skatteskuld” och sedan sätter du upp skatteskulden där. När du sedan betalar den så blir det en amortering på den skulden. :+1:

Jag måste nog omformulera/utöka frågan lite.
Ju mer jag tänker på det ju mer inser jag att mitt första problem är hur jag ska se på utgiften.
Jag kommer på 3 olika varianter som skulle fungera:

  1. Använda utgiftskategorin “Övrigt” - “Skatter och dylikt” där jag hittills endast lagt skatteåterbäring/kvarskatt
  2. Använda min specialkategori för “flyttkostnader” som jag beskrev ovan
  3. Minska intäkten från försäljningen med motsvarande belopp som jag gissar att skatten hamnar på (och sedan justera när jag vet).

Jag har gjort om mina ISK och bostaden så att värdeökningar bokförs som “Kapitalinkomster” - “Värdeförändring -investeringar” och “Värdeförändring - bostad”
Därför känns det som att gå på alternativ 1 eller 2 ovan kommer göra att dessa inkomster blir missvisande. Eller tänker jag fel?
Går jag istället på alternativ 3 så måste jag väll justera ner värdet för lägenheten till lägre än det jag sålde den för. Det känns lite konstigt, tex om man i efterhand vill gå in och kolla vad den gick för, även om det blir rätt matematiskt.

Så, hur ska jag tänka? Har jag tänkt fel? Och har jag missat någon bättre lösning?

Det här är klurigt och det är lätt att snurra upp sig själv på läktaren. Jag är själv inte säker. Tror vi får kalla in tips från coachen @Lennart. Men här kommer ett provprat. :blush:

Bara för enkelhetens skull. Låt oss anta följande:

  • Inköpspris boende: 1 000 000 SEK
  • Bolån: 500 000 SEK
  • Försäljningspris: 2 000 000 SEK.

Så här tänker jag att det är steg för steg.

  1. Anskaffningsvärde på huset 1 000 000 SEK på tillgång “Huset”.

  2. Anskaffningsvärde på bolån 500 000 på en skuld “Bolån”

  3. Värdeökningen på 1 000 000 SEK bokförs mot “värdeökning huset” (antingen mot eget kapital eller ett värdeökningskonto)

  4. Du säljer tillgången “huset” för 2 000 000 SEK och får in 2 000 000 SEK på ditt konto. Bokförs som: överföring från tillgång huset till bankkonto. Dvs. tillgången “huset” har värde 0 och bankkontot ökar med 2 Mkr.

  5. Av dessa amorterar du 500 000 SEK på befintligt bolån (överföring tillgång till skuld). Nu är bolånet nollat och bankkontot har 1 500 000 SEK.

  6. Skatteverket vill ha 22 % på vinsten dvs 220 000 SEK (utgift för dig), men de vill inte ha dem nu utan sedan. Det vill säga det är en skuld du är skyldig att betala dem. Egentligen inte så mycket en skillnad mot en kreditkortstransaktion - utgift som ökar en (skatte)skuld. Bokförs som “utgift betald via ett kreditkort” (fattar det fåniga, men principen blir rätt)

    • Steg 1. Du skapar en ny skuld “Skatteskuld” med anskaffningsvärde 0.
    • Steg 2. Du skapar en transaktion “Utgift betald via ett kreditkort” på 220 000 SEK

    Det kommer ge en skuld på 220 000 SEK och en utgift på 220 000 SEK vilket är korrekt.

  7. När du sedan betalar in till skatteverket så blir det en amortering på skatteskulden (precis som när du betalar en kreditkortsträkning). Dvs. det bokförs som en överföring från bankkontot till skatteskulden.

    • Nettot nu borde vara att du bolånet är 0. Skatteskulden är 0. Huset är 0. Bankkontot är 1 280 000 SEK och du har haft en utgift på 220 000 SEK.

    • Ett tips inne i Spirecta är även att sätta skulden som “inaktiv” då kommer den exkluderas från rapporter där värdet på den är 0.

Så hittar jag på att det blir mest korrekt. Vad säger du @Lennart och ni andra? Korrekt eller har jag haft otur när jag har tänkt?

PS. övriga utgifter lägger du in som vanliga utgifter, t.ex. mäklararvode, flyttstädning etc.

Snyggt framlagt.

Jag ser att en bra aspekt av att ha flyttkostnader som en egen kategori är, att på så vis även samla ihop det som Skatteverket ser som avdragsgilla kostnader vid flytten. Då blir slutlig vinst/skatten mer förutsägbar i förväg och underlaget finns samlat om det skulle bli revision i efterhand.

1 gillning